MiléoPourquoi aucune durée n'est fixée
Un contrat a une durée parce qu'il crée des obligations. Le bon de visite, lui, constate un fait : telle personne a visité tel bien à telle date. Ce fait reste vrai indéfiniment. La vraie question est donc : l'agence peut-elle encore démontrer que la vente découle de sa visite ?
Ce qui fixe la durée en pratique : le mandat
Le droit de l'agence à être payée repose sur le mandat signé avec le vendeur. Trois éléments comptent :
- La durée du mandat. Tant qu'il court, une vente à un acheteur présenté par l'agence ouvre droit à commission.
- L'exclusivité. En mandat exclusif, toute vente pendant sa durée est commissionnée. En mandat simple, le vendeur peut vendre seul, sauf fraude.
- La clause pour l'après-mandat. Le mandat peut prévoir que, pendant une durée limitée après sa fin, le vendeur ne traitera pas directement avec un acheteur présenté par l'agence. Le décret de 1972 n'admet cette clause que si elle est écrite expressément dans le mandat.
La durée utile d'un bon de visite correspond donc, le plus souvent, à la durée du mandat augmentée de cette période de protection. Elle se lit dans le mandat, pas sur le bon.
Et la durée écrite sur le bon de visite ?
Beaucoup de modèles indiquent « valable 12 mois » ou « 24 mois ». Cette mention rappelle utilement à l'acheteur qu'il ne doit pas contourner l'agence. Mais elle ne crée pas, seule, une obligation de payer : le bon de visite n'est pas un contrat avec l'acheteur.
Le temps joue contre l'agence
Une vente signée trois semaines après une visite, avec une baisse de prix égale à la commission, laisse peu de doute. Une vente signée deux ans plus tard est plus difficile à rattacher à la visite. Plus le délai est long, plus l'agence doit apporter d'autres preuves : messages, relances, offres, échanges avec le vendeur.
Conseils pour les agences
- Faites signer le bon de visite avant de communiquer l'adresse du bien.
- Datez-le et conservez-le, idéalement sous forme électronique horodatée.
- Transmettez-le au vendeur : il ne vous protège face à lui que s'il en a connaissance.
- Vérifiez que vos mandats contiennent une clause de protection pour l'après-mandat.
Questions fréquentes
Un bon de visite expire-t-il à la fin du mandat ?
Le bon de visite lui-même n'expire pas, mais le droit de l'agence à une commission dépend du mandat. Après sa fin, seule une clause de protection prévue dans le mandat ou la preuve d'une fraude permet encore d'agir.
Six mois après une visite, puis-je acheter directement au propriétaire ?
Rien ne l'interdit en soi. Mais si le mandat de l'agence court encore ou prévoit une protection après sa fin, et que vous contournez sciemment l'agence, vous vous exposez à devoir l'indemniser.
La mention « valable 24 mois » sur un bon de visite est-elle légale ?
Elle n'est pas interdite, mais elle ne suffit pas à rendre l'acheteur redevable d'une commission. C'est le mandat qui fixe les droits de l'agence.
Sources
- Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (loi Hoguet), article 6
- Décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, articles 72 à 78
- Cour de cassation, assemblée plénière, 9 mai 2008, n° 07-12.449 (analyse ANIL)
- « Bon de visite ne vaut pas mandat », Me Gabriel Neu-Janicki, Journal de l'Agence
Ce guide informe sur les règles générales. Il ne remplace pas l'avis d'un avocat ou d'un notaire sur une situation précise.