MiléoContre l'acheteur : une faute, pas une commission
L'acheteur n'a signé aucun mandat avec vous : il ne vous doit pas de commission au sens du contrat. Mais en 2008, l'assemblée plénière de la Cour de cassation a jugé qu'un acheteur qui visite un bien par une agence puis l'achète directement au vendeur pour l'évincer commet une faute. Il doit alors réparer le préjudice de l'agence, évalué au montant de la commission prévue au mandat.
Il faut prouver deux choses : que l'acheteur savait que vous lui aviez présenté le bien, et qu'il vous a volontairement écarté.
Contre le vendeur : tout dépend du mandat
- Mandat exclusif en cours : la vente ouvre droit à commission, même conclue sans vous.
- Mandat simple : le vendeur peut vendre seul. Il faut démontrer une collusion avec l'acheteur, ce qui suppose qu'il connaissait votre visite.
- Mandat expiré : seule une clause de protection pour l'après-mandat, écrite dans le mandat, permet d'agir pendant la durée qu'elle prévoit.
Les preuves à réunir
- le bon de visite signé, daté, avec l'identité complète du visiteur ;
- la preuve que le vendeur en a été informé ;
- les échanges avec l'acheteur : appels, e-mails, SMS, offres ;
- la chronologie : date de la visite, date de la promesse de vente ;
- les indices de contournement : prix de vente réduit du montant de la commission, faux nom lors de la visite, agence absente de l'acte.
Les étapes
- Prévenir le notaire dès que vous apprenez la vente, avec le bon de visite : il peut alerter les parties avant la signature.
- Mettre en demeure l'acheteur et le vendeur par lettre recommandée, en joignant vos preuves.
- Consulter un avocat si aucun accord n'est trouvé, pour engager une action en indemnisation.
Ce qui ne fonctionne pas
Réclamer la commission à l'acheteur sur la seule base d'une clause écrite dans le bon de visite : les juges l'écartent, car le bon de visite n'est pas un mandat. Votre action repose sur la faute de l'acheteur, ou sur votre mandat face au vendeur.
Prévenir plutôt que guérir
La meilleure protection reste de faire signer le bon de visite avant de donner l'adresse du bien. Un visiteur qui n'a jamais eu l'adresse ne peut pas aller sonner chez le propriétaire.
Questions fréquentes
Un acheteur peut-il acheter directement au propriétaire après une visite en agence ?
Il le peut si l'agence n'a plus de droit sur la vente. S'il contourne sciemment l'agence qui lui a présenté le bien, il s'expose à devoir l'indemniser à hauteur de la commission.
L'agence peut-elle réclamer sa commission à l'acheteur ?
Pas au titre du contrat, puisque l'acheteur n'a pas signé de mandat. Elle peut demander des dommages-intérêts si l'acheteur a commis une faute en l'évinçant.
Que faire si l'agence n'a qu'un mandat simple ?
Le vendeur peut vendre seul. L'agence doit prouver une collusion entre le vendeur et l'acheteur, ce qui suppose que le vendeur connaissait la visite.
Sources
- Cour de cassation, assemblée plénière, 9 mai 2008, n° 07-12.449 (analyse ANIL)
- Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (loi Hoguet), article 6
- Décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, articles 72 à 78
- « Bon de visite ne vaut pas mandat », Me Gabriel Neu-Janicki, Journal de l'Agence
- Cour de cassation, 1re chambre civile, 27 avril 2004, n° 01-13.868, cité par Me Pascal Bellanger
Ce guide informe sur les règles générales. Il ne remplace pas l'avis d'un avocat ou d'un notaire sur une situation précise.