MiléoCe que dit la loi
La loi Hoguet encadre la rémunération des agents immobiliers. Son article 6 pose deux règles : l'agent ne peut être payé que s'il détient un mandat écrit, et la commission n'est due que lorsque la vente est effectivement conclue. Le bon de visite n'apparaît dans aucun de ces textes.
Sa valeur vient donc de la jurisprudence. Les juges l'acceptent comme une preuve de la présentation du bien, au même titre qu'un e-mail ou un échange daté.
Ce que le bon de visite prouve
Un bon de visite bien rempli établit trois faits :
- qui a visité : nom, prénom, coordonnées du visiteur ;
- quoi : l'adresse du bien et la référence du mandat ;
- quand : la date, et idéalement l'heure, de la visite.
C'est cette antériorité qui compte : si le même acheteur signe ensuite avec le vendeur sans l'agence, le bon de visite montre que c'est l'agence qui lui a fait découvrir le bien.
Ce qu'il ne fait pas
La Cour de cassation l'a jugé dès 2004 : le bon de visite n'est pas un mandat entre l'agent et le visiteur. Conséquences :
- le visiteur n'est pas obligé d'acheter ;
- il ne devient pas débiteur de la commission parce qu'il a signé ;
- les clauses de commission ajoutées sur un bon de visite sont écartées par les juges.
Seul le mandat, signé avec le vendeur ou avec l'acheteur, fonde le droit à rémunération de l'agence.
Quand il devient décisif
Le cas typique : un acheteur visite avec l'agence, puis rachète le bien directement au propriétaire pour économiser les frais. En 2008, l'assemblée plénière de la Cour de cassation a tranché : l'acheteur qui a ainsi évincé l'agent commet une faute et doit réparer son préjudice, évalué au montant de la commission prévue.
Pour obtenir cette réparation, l'agence doit prouver que l'acheteur connaissait son intervention et l'a contournée. Le bon de visite signé est la première pièce du dossier. Côté vendeur, tout dépend du mandat : en mandat exclusif, la commission reste due pendant sa durée ; en mandat simple, il faut démontrer une collusion.
Ce cas est détaillé dans notre guide Achat en direct après une visite.
Les mentions qui rendent un bon de visite solide
- identité complète du visiteur et ses coordonnées ;
- nom de l'agence et du conseiller ;
- adresse du bien et référence du mandat ;
- date et heure de la visite ;
- signature du visiteur ;
- la mention qu'il ne connaissait pas déjà le bien ;
- son engagement à ne pas traiter en direct avec le propriétaire pendant la durée du mandat.
Un bon de visite n'a d'effet face au vendeur que s'il lui est communiqué : pensez à le lui transmettre.
Papier, PDF ou signature électronique ?
Le Code civil donne à l'écrit et à la signature électroniques la même valeur que le papier, dès lors que l'auteur est identifié et que le document est conservé intact. Une signature sur téléphone, horodatée, est même plus simple à dater qu'un carnet rempli à la main.
Questions fréquentes
Le bon de visite est-il obligatoire ?
Non. Aucun texte ne l'impose. Une agence peut en revanche refuser de faire visiter un bien sans bon de visite signé.
Signer un bon de visite m'oblige-t-il à acheter ?
Non. Le bon de visite ne vaut ni promesse d'achat ni mandat. Il prouve seulement que vous avez visité le bien avec cette agence.
Dois-je payer des frais d'agence parce que j'ai signé un bon de visite ?
Pas du seul fait de la signature. En revanche, si vous rachetez ensuite le bien en contournant l'agence qui vous l'a présenté, vous pouvez être condamné à l'indemniser.
Un bon de visite signé sur téléphone est-il valable ?
Oui, si le signataire est identifié et que le document est conservé sans modification. La signature électronique a la même valeur que la signature manuscrite.
Sources
- Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (loi Hoguet), article 6
- Cour de cassation, 1re chambre civile, 27 avril 2004, n° 01-13.868, cité par Me Pascal Bellanger
- Cour de cassation, assemblée plénière, 9 mai 2008, n° 07-12.449 (analyse ANIL)
- « Bon de visite ne vaut pas mandat », Me Gabriel Neu-Janicki, Journal de l'Agence
- Code civil, articles 1366 et 1367 (écrit et signature électroniques)
Ce guide informe sur les règles générales. Il ne remplace pas l'avis d'un avocat ou d'un notaire sur une situation précise.